Charmora City Có Ngập Không? Cốt Nền 3 m, Kè Sông Và Mô Hình Sponge City

Charmora City có ngập không là câu hỏi nhiều khách đặt ra sau đợt lũ lịch sử tháng 11/2025 ở Khánh Hòa. Theo chủ đầu tư, mực nước cao nhất tại khu vực dự án trong đợt lũ đó là 2,3 m. Quy hoạch 1/500 được phê duyệt yêu cầu cao độ nền xây dựng từ 3,0 m trở lên (Đảo Bắc từ 3,3 m), bờ đảo có kè hai cấp và khoảng 60 ha mặt nước được giữ lại để trữ và điều tiết nước theo mô hình Sponge City.

Không dự án ven sông nào có thể cam kết không bao giờ ngập. Bài viết đưa ra các số liệu để bạn tự đánh giá: mực nước lũ, mực nước sông Quán Trường, kịch bản nước biển dâng, cao độ nền theo quyết định quy hoạch, cấu tạo kè và cách hệ thống mặt nước vận hành.

Đợt Lũ Tháng 11/2025 Và Khu Vực Dự Án

Từ ngày 15 đến 21/11/2025, mưa lớn kéo dài gây lũ trên nhiều sông ở Nam Trung Bộ; báo chí dẫn số liệu của cơ quan khí tượng thủy văn gọi đây là đợt lũ lớn nhất trong hơn 50 năm ở khu vực. Nhiều khu dân cư cũ tại Nha Trang và các địa phương lân cận bị ngập sâu.

Tài liệu chủ đầu tư công bố tháng 12/2025 cho biết mực nước dâng cao nhất tại khu vực dự án là 2,3 m, kèm ảnh chụp hiện trường ngày 20/11/2025 tại khu vực đường Võ Văn Kiệt. Sau đợt lũ, chủ đầu tư nêu hai hướng xử lý: tăng cốt nền dựa trên các trận lụt lịch sử, trong đó có trận tháng 11/2025, và áp dụng mô hình Sponge City.

Mực Nước Sông Quán Trường Và Kịch Bản Nước Biển Dâng

Hồ sơ quy hoạch dẫn số liệu từ dự án chỉnh trị hạ lưu sông Tắc (giai đoạn 2) về sông Quán Trường, đoạn chảy hướng Bắc – Nam qua dự án:

Theo kịch bản biến đổi khí hậu năm 2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (kịch bản RCP4.5), vùng biển Nha Trang (mũi Đại Lãnh – mũi Kê Gà) có mực nước biển dâng trung bình khoảng 23 cm vào năm 2050 và 53 cm vào năm 2100.

Lưu ý khi so sánh các con số: mực nước sông, mực nước lũ và cao độ nền có thể được đo theo các hệ cao độ khác nhau (hệ cao độ quốc gia, hệ hải đồ). Khi xem hồ sơ kỹ thuật, hãy hỏi chủ đầu tư hệ cao độ áp dụng cho từng số liệu.

Cao Độ Nền Theo Quyết Định 456

Quyết định 456/QĐ-UBND ngày 12/6/2025 phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 quy định cao độ nền xây dựng cho từng tiểu khu:

Điểm đáng chú ý là quy hoạch cố ý để công viên, mặt nước thấp hơn khu nhà ở. Khi mưa lớn, nước được dồn vào các không gian này trước, thay vì chảy vào khu ở.

Kè Sông Hai Cấp Và Xử Lý Nền

Mặt cắt kỹ thuật chủ đầu tư công bố cho thấy bờ đảo được bảo vệ bằng hai tuyến kè:

• Tuyến kè sông phía ngoài: mái dốc phủ đá hộc lát khan, lớp ngoài cùng đá hộc đổ kích thước 40–50 cm, lót đá dăm 20 cm và vải địa kỹ thuật, có cơ kè ở cao độ +2,00 m.
• Tường chắn và tuyến kè 1 phía trong: đá hộc xây, nâng cao độ lên +3,00 m tại mép đường ven sông.
• Nền đường phía sau kè: đất đắp đầm chặt K ≥ 0,95, xử lý nền bằng cọc xi măng đất (CDM) đường kính 800 mm.

Cọc CDM được dùng để gia cố nền đất yếu ven sông, giúp hạn chế lún cho đường và hạ tầng sau khi đắp cao. Theo mặt cắt, cao độ +3,00 m nằm trên mực nước lũ 2,3 m mà chủ đầu tư ghi nhận tháng 11/2025, với điều kiện hai số liệu dùng cùng một hệ cao độ.

Sponge City Là Gì?

Sponge City (thành phố bọt biển) là cách quy hoạch đô thị dựa vào tự nhiên để thu gom, lưu trữ và xử lý nước mưa qua không gian xanh, thảm thực vật, mặt đường thấm nước, công viên và vùng trũng sinh thái. Khái niệm này gắn với kiến trúc sư cảnh quan Kongjian Yu (Vũ Khổng Kiện); theo tài liệu chủ đầu tư, mô hình đã thành chính sách cấp quốc gia ở Trung Quốc và được triển khai tại hơn 250 thành phố.

Khác với cách làm truyền thống là đổ bê tông và dẫn nước mưa đi nhanh nhất có thể, Sponge City giữ nước lại trong đô thị lâu hơn, để đất và mặt nước hấp thụ trước khi xả ra sông.

Sponge City Áp Dụng Tại Charmora City Thế Nào?

Các giải pháp kiểm soát nước mưa từ nguồn được giới thiệu gồm vật liệu thấm nước cho vỉa hè và đường, rãnh sinh học (bioswale) dọc đường, vườn mưa, công viên trũng và hồ điều hòa, bể chứa ngầm cùng hệ thống xử lý tập trung.

Toàn bộ mép ba đảo được bao bởi một vành đai cây xanh liên tục, nối với hồ trung tâm và đại công viên sinh thái trên Đảo Trung.

Hệ Thống Thoát Nước Mưa Và Nước Thải

Theo Quyết định 456:

• Thoát nước mưa dùng hệ thống riêng hoàn toàn, tách khỏi nước thải. Khu dự án chia thành 3 lưu vực theo 3 tiểu khu, nước thoát ra mặt nước hở gần nhất rồi ra sông Tắc, sông Quán Trường và mặt nước cảnh quan trung tâm.
• Nước thải khoảng 10.704 m³/ngày đêm, thu gom theo nguyên tắc tự chảy về trạm xử lý nước thải phía Nam.

Việc tách riêng hai hệ thống giúp nước mưa có thể xả trực tiếp ra mặt nước mà không mang theo nước thải sinh hoạt.

Những Điều Vẫn Cần Lưu Ý

• Đường dẫn bên ngoài dự án: cao độ nền trong dự án cao không có nghĩa các tuyến đường bên ngoài cũng vậy. Trong mưa lũ lớn, đường từ dự án vào trung tâm có thể bị ảnh hưởng; các cầu ngoại khu đang xây sẽ quyết định khả năng đi lại.
• Tầng hầm: quy hoạch cho phép chung cư làm tối đa 3 tầng hầm, nhà liền kề và biệt thự tối đa 1 tầng hầm. Nên hỏi về hệ thống bơm, cửa chắn nước của tòa hoặc căn bạn chọn.
• Thi công thực tế: cao độ trong quy hoạch là yêu cầu tối thiểu. Khi nhận nhà, có thể đối chiếu cao độ hoàn thiện với hồ sơ thiết kế.
• Số liệu mực nước 2,3 m và mặt cắt kè lấy từ tài liệu chủ đầu tư; chưa có số liệu đo độc lập công bố công khai.

Vị trí dự án giữa sông Quán Trường và sông Tắc: vị trí Charmora City. Hệ thống công viên, mặt nước dùng cho sinh hoạt hằng ngày: tiện ích Charmora City. Các quyết định quy hoạch liên quan: pháp lý Charmora City.

Ảnh Hưởng Tới Việc Chọn Căn

Thông tin từng dòng sản phẩm: căn hộ Charmora City, nhà phố Charmora City, biệt thự Charmora City.