Chuyển Nhượng Charmora City: Điều Kiện, Thủ Tục Và Những Điều Cần Kiểm Tra

Chuyển nhượng Charmora City có ba trường hợp, tùy giấy tờ bên bán đang có: mới ký Hợp đồng thực hiện nguyện vọng (HĐTHNV), đã ký Hợp đồng mua bán (HĐMB) nhưng chưa có sổ, hoặc đã được cấp giấy chứng nhận. Mỗi trường hợp có căn cứ pháp lý, hồ sơ và rủi ro khác nhau, nên người mua lại cần biết mình đang nhận chuyển nhượng loại giấy tờ nào.

Bài viết dành cho cả hai phía: người muốn bán lại suất đã mua và người muốn mua lại thay vì mua mới từ chủ đầu tư. Bài không phải tư vấn pháp lý cho từng giao dịch; với giao dịch cụ thể, nên đọc kỹ hợp đồng gốc và hỏi chủ đầu tư.

Giai Đoạn 1: Khi Mới Có HĐTHNV

HĐTHNV là thỏa thuận giữa khách và chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng mua bán; nó chưa phải hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản. Vì vậy, việc đổi tên người đứng HĐTHNV phụ thuộc điều khoản trong chính HĐTHNV và sự chấp thuận của chủ đầu tư.

Điểm cần làm trước khi giao dịch:

• Đọc điều khoản về chuyển giao quyền và nghĩa vụ trong HĐTHNV.
• Hỏi chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối chính thức có cho đổi tên hay không, hồ sơ và phí (nếu có).
• Lập văn bản thỏa thuận giữa hai bên ghi rõ số tiền bên bán đã nộp, số tiền bên mua trả cho bên bán và các đợt còn lại bên mua tự nộp.

Theo quy định của chủ đầu tư, các ưu đãi như hạng hội viên Sun Signature chỉ áp dụng cho khách mua trực tiếp; khách nhận chuyển nhượng thứ cấp không được xét hạng và tích điểm.

Giai Đoạn 2: Đã Ký HĐMB, Chưa Có Sổ

Đây là trường hợp phổ biến nhất với nhà hình thành trong tương lai. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực từ 01/8/2024) cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, với các điều kiện tại Điều 50:

Trình tự thường gồm: hai bên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng; công chứng hoặc chứng thực; nộp thuế thu nhập cá nhân; chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng. Từ khi được xác nhận, bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên mua trong HĐMB.

Hợp đồng mua bán mẫu của The Fest (căn hộ du lịch trên Đảo Trung) ghi rõ bên bán không thu thêm phí chuyển nhượng hợp đồng khi làm thủ tục xác nhận, và bên mua chỉ được chuyển nhượng khi đủ điều kiện pháp luật và đã thanh toán đủ các nghĩa vụ đến hạn. Với căn hộ Đảo Nam, nên đối chiếu điều khoản tương ứng trong HĐMB của mình.

Lưu ý: các điều kiện tại Điều 50 nêu trên áp dụng cho nhà ở (căn hộ The Onsen, The Charm, nhà phố, biệt thự). Căn hộ du lịch The Fest là công trình phục vụ du lịch, lưu trú; thủ tục chuyển nhượng cần hỏi chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký.

Nếu căn đang vay ngân hàng

Căn mua bằng vốn vay thường đang thế chấp quyền tài sản phát sinh từ HĐMB cho ngân hàng. Muốn chuyển nhượng, bên bán cần ngân hàng đồng ý, thường bằng cách tất toán khoản vay hoặc để bên mua vay lại tại cùng ngân hàng. Nên làm việc với ngân hàng trước khi đặt cọc.

Giai Đoạn 3: Đã Có Sổ

Khi căn đã được cấp giấy chứng nhận, giao dịch là mua bán nhà ở thông thường: hai bên ký hợp đồng mua bán có công chứng, nộp thuế và lệ phí, rồi đăng ký biến động tại cơ quan đất đai. Với căn hộ Đảo Nam, mốc này dự kiến sau bàn giao chính thức (2029–2030).

Thuế, Phí Khi Chuyển Nhượng

Hai bên nên ghi giá chuyển nhượng đúng thực tế trong hợp đồng; ghi thấp để giảm thuế có thể gây rủi ro khi có tranh chấp.

Người Mua Lại Cần Kiểm Tra Gì?

• Bản gốc HĐTHNV hoặc HĐMB và các phụ lục; đối chiếu tên, mã căn, diện tích.
• Biên lai, xác nhận của chủ đầu tư về số tiền đã thanh toán và các đợt còn lại.
• Căn có đang thế chấp ngân hàng không.
• Bên bán có nợ đợt thanh toán quá hạn hay khoản phạt nào không.
• Chính sách áp dụng cho căn (vay hay không vay, chiết khấu đã nhận) vì ảnh hưởng tới số tiền còn phải nộp.
• Xác nhận của chủ đầu tư rằng căn đủ điều kiện chuyển nhượng tại thời điểm giao dịch.

Quy trình mua mới để so sánh: thủ tục mua Charmora City. Chính sách đang áp dụng cho khách mua trực tiếp: chính sách bán hàng Charmora City.

Mua Lại Hay Mua Mới Từ Chủ Đầu Tư?

Riêng nhà phố, biệt thự Đảo Nam, khách mua theo CSBH05 vốn đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán từ nhà đầu tư thứ cấp của chủ đầu tư; đây là cơ chế bán hàng của dự án, khác với việc khách bán lại cho nhau. Chi tiết: nhà phố Charmora City.

Pháp lý dự án làm căn cứ cho HĐMB: pháp lý Charmora City.